Il contesto
Quando la morosità supera una certa soglia, il condominio entra in una spirale difficile da interrompere: chi paga si sente penalizzato rispetto a chi non paga, i fornitori iniziano a richiedere anticipi o garanzie, la gestione ordinaria si blocca su tutto ciò che richiede liquidità immediata. Il clima peggiora, le assemblee diventano scontri, e l’amministratore si trova a fare da parafulmine di tensioni che non ha creato.
EGIM ha preso in carico un condominio di 45 unità nel quadrante est di Roma in questa esatta condizione: morosità al 28% del totale delle quote dovute, tre fornitori che minacciavano la sospensione del servizio, e un’assemblea che non riusciva ad approvare nulla da due anni.
Il problema
Il problema non era solo l’entità della morosità, ma l’assenza di un sistema per gestirla. I solleciti venivano inviati in modo sporadico e senza follow-up strutturato. Non esisteva una distinzione tra morosità temporanea, condòmini in difficoltà transitoria, e morosità cronica. Le azioni legali erano state avviate in alcuni casi ma abbandonate a metà per mancanza di coordinamento.
Il risultato era un portafoglio crediti caotico, con posizioni aperte da anni e nessuna prospettiva di chiusura.
Come EGIM è intervenuta
EGIM ha iniziato con una mappatura completa delle posizioni debitorie: importo, anzianità del debito, storico dei contatti, eventuali accordi verbali non formalizzati. Ogni posizione è stata classificata per tipologia e livello di priorità.
Su questa base è stato costruito un sistema di gestione strutturata: solleciti progressivi con escalation automatica, distinguendo comunicazioni bonarie iniziali, diffide formali e passaggio al legale secondo tempistiche predefinite. Per i casi di difficoltà temporanea documentata, EGIM ha proposto piani di rientro formalizzati — strumenti che tutelano il condominio giuridicamente e al tempo stesso permettono ai condòmini in difficoltà di regolarizzare la propria posizione senza arrivare al contenzioso.
Per le posizioni croniche, è stato avviato il procedimento monitorio previsto dalla Legge 220/2012, che consente all’amministratore di procedere senza delibera assembleare per le morosità superiori a una rata di spese ordinarie.
I risultati
→ Riduzione della morosità dal 28% all’8% nell’arco di 14 mesi
→ Recupero di oltre €47.000 di crediti pregressi
→ Regolarizzazione di 11 posizioni debitorie attraverso piani di rientro concordati
→ Ripristino dei rapporti con tutti i fornitori coinvolti, senza interruzione di alcun servizio