Il lastrico solare e’ la superficie piana che conclude superiormente un edificio con funzione di copertura nei confronti degli agenti atmosferici. A differenza della terrazza, che e’ tipicamente attrezzata per l’uso abitativo o ricreativo, il lastrico solare ha una funzione primariamente protettiva della struttura dell’edificio e delle unita’ immobiliari sottostanti. Questa doppia natura — elemento strutturale comune e superficie potenzialmente goduta in esclusiva da uno o piu’ condOmini — e’ all’origine di buona parte del contenzioso condominiale italiano relativo alle infiltrazioni d’acqua.
Dal punto di vista giuridico, il lastrico solare rientra tra le parti comuni dell’edificio elencate all’art. 1117 c.c., salvo titolo contrario. Questo significa che, in assenza di un atto costitutivo o di un regolamento condominiale che ne attribuisca la proprieta’ privata a un singolo condOmino, il lastrico e’ di tutti. La sua gestione — e in particolare la ripartizione delle spese per la manutenzione straordinaria — e’ disciplinata dall’art. 1126 c.c., che introduce il principio della ripartizione 1/3 – 2/3: un terzo a carico del soggetto che ne ha l’uso esclusivo, due terzi a carico dei condOmini le cui unita’ si trovano nella proiezione verticale della superficie.
Le infiltrazioni dal lastrico solare sono tra le cause piu’ frequenti di contenzioso condominiale in Italia. Secondo i dati Codacons citati da diverse fonti specializzate, circa il 15-20% delle controversie condominiali riguarda danni da acqua, e una quota rilevante di queste ha origine dalla copertura piana dell’edificio. Gestire correttamente il lastrico solare — dalla manutenzione programmata alla ripartizione delle spese in caso di infiltrazioni — richiede competenze tecniche, giuridiche e gestionali che si sovrappongono in modo complesso. Questo articolo risponde alle domande fondamentali: cosa e’ il lastrico solare giuridicamente, perche’ e’ cosi’ conflittuale, chi e’ responsabile, quando scatta la ripartizione 1/3 – 2/3 e come gestire tecnicamente le infiltrazioni e gli interventi straordinari.
1. Il Lastrico Solare nel Diritto Condominiale: Definizione e Natura Giuridica
La classificazione giuridica del lastrico solare e’ il primo elemento che ogni amministratore deve definire con precisione prima di affrontare qualsiasi questione di spese o responsabilita’. La tipologia del lastrico determina la norma applicabile, il soggetto obbligato alla manutenzione e il criterio di ripartizione dei costi. La tabella seguente illustra le principali tipologie e le relative conseguenze giuridiche.
| Tipologia | Titolarita’ | Ripartizione spese ordinarie | Ripartizione spese straordinarie (rifacimento) |
| Lastrico solare comune | Tutti i condomini (art. 1117 c.c.) | Millesimi di proprieta’ (art. 1123 c.c.) | Millesimi di proprieta’ (art. 1123 c.c.) |
| Lastrico solare ad uso esclusivo | Comune ma con diritto di uso esclusivo a uno o piu’ condomini | Manutenzione ordinaria a carico esclusivo dell’utilizzatore | 1/3 utente esclusivo + 2/3 condomini sottostanti (art. 1126 c.c.) |
| Lastrico solare di proprieta’ esclusiva | Proprieta’ privata di un singolo condomino | A carico esclusivo del proprietario (funzione privatistica) | 1/3 proprietario + 2/3 condomini sottostanti (art. 1126 c.c.) per la parte impermeabilizzante |
| Terrazza a livello (con funzione di copertura) | Privata o comune, con funzione strutturale di copertura | Variabile: dipende dal regolamento e dal titolo | Come il lastrico solare: 1/3 utente/proprietario + 2/3 condomini sottostanti |
| Balcone aggettante | Privato del singolo piano | Esclusivamente a carico del proprietario | Esclusivamente a carico del proprietario (Cassazione n. 27846/2023) |
Tabella 1 — Tipologie di lastrico solare e natura giuridica. Fonti: artt. 1117, 1123, 1126 c.c.; Cassazione n. 27846/2023; Tribunale di Roma n. 6278/2026.
Una distinzione cruciale, confermata dalla giurisprudenza piu’ recente, riguarda la differenza tra lastrico solare e balcone aggettante. La Cassazione (sentenza n. 27846/2023) ha definitivamente chiarito che i balconi aggettanti — quelli che sporgono dalla facciata senza svolgere funzione di copertura per le unita’ sottostanti — non rientrano nel campo di applicazione dell’art. 1126 c.c. e che le relative spese di manutenzione e riparazione gravano esclusivamente sul proprietario del piano corrispondente. Questa distinzione e’ fondamentale: un balcone che provoca infiltrazioni al piano sottostante non attiva la ripartizione 1/3 – 2/3, ma la responsabilita’ esclusiva del proprietario a norma dell’art. 2051 c.c. (responsabilita’ del custode).
Il Tribunale di Grosseto (sentenza n. 159/2025) ha ulteriormente precisato che la qualificazione come lastrico solare rilevante ai fini dell’art. 1126 c.c. richiede la reale funzione di copertura della superficie in questione: non basta la forma piatta o la posizione in sommita’ dell’edificio, ma occorre che quella superficie copra materialmente le unita’ immobiliari sottostanti. Il Tribunale di Roma (sentenza n. 6278/2026) ha infine stabilito che il criterio 1/3 – 2/3 si applica all’intera superficie del lastrico, anche se parzialmente aggettante, senza possibilita’ di frazionare la ripartizione tra parte a sbalzo e parte non a sbalzo.
2. Chi e’ Responsabile del Lastrico Solare: la Ripartizione 1/3 – 2/3
L’art. 1126 c.c. stabilisce il principio cardine: quando l’uso del lastrico solare non e’ comune a tutti i condOmini, chi ne ha l’uso esclusivo e’ tenuto a contribuire per un terzo nelle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condOmini dell’edificio o della parte di edificio che il lastrico copre, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. La logica della norma e’ chiara: il lastrico svolge simultaneamente una funzione privatistica (vantaggio esclusivo di chi lo usa) e una funzione condivisa (protezione della struttura per tutti). La ripartizione 1/3 – 2/3 rispecchia questo doppio ruolo.
2.1 Come si Calcola la Quota dei 2/3
L’aspetto piu’ tecnico — e spesso contestato — e’ la corretta ripartizione della quota dei 2/3. La giurisprudenza consolidata (da ultimo Cassazione n. 11484/2017 e n. 28528/2025) chiarisce che i 2/3 non si ripartiscono tra tutti i condOmini dell’edificio, ma esclusivamente tra quelli le cui unita’ immobiliari si trovano nella proiezione verticale del lastrico. Un condOmino che abita in un corpo di fabbrica diverso, non coperto da quel lastrico, non partecipa alla spesa. La corretta individuazione dei condOmini coinvolti — e la costruzione di una apposita tabella millesimale per le spese del lastrico — e’ un’operazione tecnica che richiede la redazione di una perizia da parte di un professionista abilitato.
La recente ordinanza della Cassazione n. 28528/2025 ha inoltre confermato un principio che genera frequenti incomprensioni: anche il condOmino che ha subito i danni dell’infiltrazione — cioe’ il proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico — non e’ esonerato dal contribuire alla quota dei 2/3 per il rifacimento. Poiche’ la sua unita’ beneficia della copertura offerta dal lastrico, e’ giusto che partecipi alle spese di ripristino della copertura stessa, indipendentemente dal danno subito. Il diritto al risarcimento per i danni ai propri beni rimane, ma e’ separato dall’obbligo di contribuire alle spese di riparazione.
2.2 Il Caso della Proprieta’ Esclusiva: non Cambia la Ripartizione
Una questione ricorrente riguarda il lastrico solare di proprieta’ esclusiva (cioe’ incluso nell’atto di acquisto di un singolo condOmino come bene di proprieta’ privata). In questo caso, l’intero lastrico e’ nella disponibilita’ del proprietario, ma la funzione di copertura dell’edificio non cambia. La Cassazione ha ripetutamente confermato che anche in questo caso si applica il criterio 1/3 – 2/3 dell’art. 1126 c.c. per tutte le spese relative alla parte impermeabilizzante e strutturale: il proprietario esclusivo sostiene 1/3, gli altri condOmini coperti sostengono i 2/3. Solo le spese relative alle finiture, alla pavimentazione di maggior pregio rispetto a quella preesistente e agli elementi puramente estetici — che non servono la funzione di copertura — restano a carico esclusivo del proprietario.
| Voce di spesa | Quota utente/proprietario esclusivo (1/3) | Quota condomini sottostanti (2/3) |
| Rifacimento guaina impermeabilizzante | 1/3 della spesa complessiva | 2/3 ripartiti per millesimi verticali |
| Ripristino pendenze (massetto) | 1/3 della spesa complessiva | 2/3 ripartiti per millesimi verticali |
| Pavimentazione (se accessoria alla copertura) | 1/3 della parte strutturale; intero costo dell’eventuale pavimentazione di maggior pregio | 2/3 della parte strutturale (non del maggior pregio) |
| Risarcimento danni da infiltrazione all’appartamento sottostante | 1/3 (salvo colpa esclusiva accertata) | 2/3 (anche il condomino danneggiato contribuisce: Cass. 28528/2025) |
| Manutenzione ordinaria (pulizia, piccole riparazioni) | Intero costo a carico dell’utente/proprietario esclusivo | Nessuna quota |
| Struttura portante (solai, travi) | Non applicabile l’art. 1126 | Millesimi di proprieta’ (art. 1123 c.c.) |
Tabella 2 — Ripartizione spese lastrico solare per voce di costo. Fonti: artt. 1123, 1126 c.c.; Cassazione n. 28528/2025; Cassazione n. 11484/2017.
3. Infiltrazioni dal Lastrico Solare: Come si Accerta la Responsabilita’
Le infiltrazioni dal lastrico solare sono tecnicamente complesse da accertare. L’acqua che compare su un soffitto al quinto piano potrebbe provenire da decine di punti diversi: una fessura nella guaina, un tubo di scarico del terrazzo sovrastante, una sigillatura di junta deteriorata, un difetto di pendenza che accumula ristagni. L’iter corretto per accertare la responsabilita’ segue una sequenza precisa e non puo’ essere abbreviata senza rischiare di intervenire nel punto sbagliato o di accettare ripartizioni di spesa non corrette.
3.1 La Perizia Tecnica: il Punto di Partenza Irrinunciabile
Il primo passo di fronte a un’infiltrazione dal lastrico e’ sempre il sopralluogo tecnico da parte di un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che esamini visivamente il lastrico, identifichi le zone di ristagno o le discontinuita’ della guaina, verifichi lo stato delle pendenze e ispezioni le giunzioni con la struttura verticale. Quando la fonte dell’infiltrazione non e’ immediatamente individuabile dalla semplice ispezione visiva, si ricorre alla termografia (termocamera): una tecnica non distruttiva che identifica le zone umide attraverso la differenza di temperatura superficiale, permettendo di localizzare le perdite occulte senza dover aprire l’intera superficie.
La perizia deve produrre un documento scritto con: identificazione della causa dell’infiltrazione, indicazione delle lavorazioni necessarie per risolvere il problema, stima dei costi distinta tra la parte imputabile alla funzione di copertura (soggetta alla ripartizione 1/3 – 2/3) e la parte imputabile alle finiture private (a carico esclusivo del proprietario). Come sottolineato dallo Studio Legale De Fenu (2025), la suddivisione analitica dei costi nel preventivo e’ la condizione minima per applicare correttamente il criterio dell’art. 1126 c.c. ed evitare contestazioni in assemblea.
3.2 L’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) e la Mediazione Obbligatoria
Quando il soggetto responsabile delle infiltrazioni nega la propria responsabilita’ o quando la causa e’ oggettivamente incerta (infiltrazione di origine dubbia, possibile concorso di colpe), il percorso corretto prevede l’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): un procedimento sommario davanti al Tribunale che consente di nominare un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) che accerti le cause tecniche del danno e quantifichi i costi di ripristino in tempi relativamente rapidi, cristallizzando la prova prima che i luoghi vengano modificati dall’intervento. Come chiarisce lo Studio Legale Olivieri (2026), una perizia tecnica ottenuta in fase di ATP facilita spesso la conciliazione gia’ in sede di mediazione obbligatoria (D.Lgs. 28/2010), evitando anni di causa.
E’ importante ricordare che le controversie condominiali — incluse quelle relative a infiltrazioni e ripartizione delle spese del lastrico — sono soggette al tentativo obbligatorio di mediazione prima di poter accedere al giudizio ordinario. L’amministratore che riceva una diffida da un condOmino per infiltrazioni deve attivarsi prontamente: la condotta passiva dell’amministratore di fronte a un danno in corso costituisce fonte di responsabilita’ risarcitoria aggiuntiva a carico del condominio.
3.3 Il Ruolo dell’Amministratore nella Gestione delle Infiltrazioni
L’amministratore ha un obbligo di pronta attivazione di fronte alle infiltrazioni dal lastrico: non puo’ limitarsi a prendere nota della segnalazione e attendere la prossima assemblea ordinaria. Se il danno e’ in corso e si sta aggravando — macchie che si espandono, intonaci che cadono, presenza di muffa — l’amministratore ha il potere e il dovere di ordinare un intervento urgente ai sensi dell’art. 1135, co. 2 c.c., anche senza delibera preventiva, con successivo obbligo di riferire all’assemblea. L’omessa o ritardata attivazione espone l’amministratore a responsabilita’ personale per il peggioramento del danno, come confermato dalla Cassazione n. 5484/2026.
4. Manutenzione Straordinaria del Lastrico: Costi Indicativi e Procedura
Il rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico solare e’ uno degli interventi di manutenzione straordinaria piu’ frequenti nel patrimonio edilizio condominiale. La scelta del tipo di intervento dipende dallo stato della guaina esistente, dall’eta’ dell’edificio, dalla presenza di pendenze insufficienti (causa primaria di ristagni) e dalle caratteristiche di uso del lastrico (praticabile, non praticabile, con copertura verde).
| Tipologia intervento | Costo indicativo al m2 | Costo su 100 m2 (indicativo) | Note |
| Impermeabilizzazione con guaina bituminosa (rifacimento) | 35-70 euro/m2 | 3.500-7.000 euro | Include rimozione vecchia guaina, primer, posa nuova guaina |
| Impermeabilizzazione con membrana liquida | 25-50 euro/m2 | 2.500-5.000 euro | Piu’ veloce, adatta a superfici con accesso difficile |
| Rifacimento massetto e pendenze | 20-40 euro/m2 | 2.000-4.000 euro | Spesso necessario quando le pendenze sono insufficienti |
| Ripristino pavimentazione (gres, cotto) | 40-90 euro/m2 | 4.000-9.000 euro | Solo la parte di finiture: non coperta dal criterio 2/3 |
| Intervento completo (guaina + massetto + finitura) | 90-200 euro/m2 | 9.000-20.000 euro | Range tipico per un lastrico di medie dimensioni |
| Ispezione termica (termocamera) per localizzare perdite | 300-800 euro (forfait) | — | Permette di evitare il rifacimento totale se la perdita e’ localizzata |
Tabella 3 — Costi indicativi degli interventi sul lastrico solare (2026). Valori medi di mercato, variabili in funzione della localizzazione e della complessita’. Fonte: elaborazione su prezzi di mercato Roma e Lazio.
4.1 L’Iter Assembleare per Deliberare i Lavori
Il rifacimento del lastrico solare, in quanto intervento di manutenzione straordinaria, richiede la delibera dell’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. La delibera deve essere adottata nella stessa seduta in cui viene scelta l’impresa e approvato il preventivo, con contestuale costituzione del fondo speciale a copertura dell’intera spesa (art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.). Una delibera che approvi i lavori senza istituire il fondo speciale e’ nulla e puo’ essere impugnata in qualsiasi momento, come confermato dalla Cassazione n. 9388/2023.
La peculiarita’ del lastrico solare rispetto agli altri lavori straordinari e’ che la delibera deve definire anche la corretta tabella di ripartizione delle spese tra proprietario/utente esclusivo e condOmini sottostanti. Questa tabella non coincide con la tabella millesimale generale del condominio, ma richiede una ripartizione specifica basata sulla proiezione verticale del lastrico. L’assemblea deve approvare anche questa ripartizione: se contestata, la questione va risolta con una perizia tecnica che identifichi con precisione le unita’ coperte e la loro quota.
| Caso Studio — Rifacimento lastrico solare con infiltrazioni croniche, condominio 38 unita’ (Roma, Parioli)
• Problematica: lastrico solare ad uso esclusivo del proprietario del 6° piano, infiltrazioni croniche documentate per 3 anni. Proprietario contestava la ripartizione 1/3-2/3 e rifiutava di contribuire ai lavori. Assemblea bloccata. • Approccio EGIM: perizia tecnica con termografia per individuare le zone di perdita (3 punti critici nel perimetro Nord-Est). Computo metrico analitico con separazione tra spesa impermeabilizzante (soggetta all’art. 1126 c.c.) e spesa per rifacimento pavimentazione di pregio del proprietario (a suo carico esclusivo). Tabella millesimale specifica per le 24 unita’ nella proiezione verticale del lastrico. • Iter: due assemblee (prima per perizia e computo, seconda per delibera e fondo speciale). Delibera valida in seconda convocazione con 412/1000 intervenuti. Il proprietario esclusivo ha contribuito per 1/3 della spesa impermeabilizzante (€2.100 su €6.300 totali di guaina + massetto). • Risultato: cantiere completato in 3 settimane, infiltrazioni risolte, zero contenziosi. Costo totale incluso pavimentazione privata: €11.400 (€9.300 per la parte condominiale, €2.100 per il proprietario esclusivo, piu’ €1.500 per la sua pavimentazione a suo carico esclusivo). • Link: evoluzionegestioni.it/area-tecnica/gestione-lastrico-solare/ |
5. Come Prevenire le Infiltrazioni: il Piano di Manutenzione Programmata
La prevenzione e’ l’unica strategia che riduce sistematicamente sia i costi degli interventi che il rischio di contenzioso. Le infiltrazioni dal lastrico solare raramente si manifestano improvvisamente: sono quasi sempre il risultato di un degrado progressivo della guaina impermeabilizzante che — se monitorato con ispezioni periodiche — puo’ essere intercettato e corretto con interventi localizzati di costo contenuto, prima che il deterioramento avanzi al punto da richiedere il rifacimento totale.
| Piano di manutenzione programmata del lastrico solare — Checklist operativa
• Ispezione visiva annuale (autunno): verifica dello stato della guaina, delle giunzioni perimetrali, degli scarichi pluviali, delle giunte di dilatazione e della pavimentazione. Documentazione fotografica sistematica con confronto anno su anno. • Pulizia semestrale degli scarichi: gli scarichi otturati sono la prima causa di ristagno idrico che accelera il deterioramento della guaina. Intervento di pulizia e verifica del flusso in primavera e in autunno. • Piccole riparazioni immediate: microfessure, sollevamenti localizzati della guaina, sigillature deteriorate ai bordi vanno riparate entro 30-60 giorni dalla loro identificazione, prima che l’acqua penetri e si diffonda lateralmente. • Ispezione con termocamera ogni 5 anni (o dopo eventi atmosferici eccezionali): identifica le zone umide occulte non visibili all’ispezione superficiale, permettendo interventi mirati. • Documentazione degli interventi: ogni sopralluogo, ogni piccola riparazione, ogni ispezione devono essere documentati e archiviati. La documentazione e’ la prova che l’amministratore ha esercitato la dovuta diligenza. • Piano pluriennale di sostituzione: una guaina bituminosa ha una vita utile di 15-25 anni. L’amministratore deve includere nel piano finanziario pluriennale la previsione del rifacimento dell’impermeabilizzazione, evitando che arrivi come emergenza non programmata. |
La Gestione del Lastrico Solare di EGIM integra la manutenzione programmata del lastrico nel piu’ ampio piano di facility management dell’edificio: le ispezioni periodiche sono pianificate con anticipo, documentate su sistema digitale e i report sono inclusi nella reportistica tecnica semestrale presentata all’assemblea. Questo approccio ha consentito di ridurre drasticamente la frequenza degli interventi straordinari urgenti nei condomini gestiti, con un risparmio medio stimato del 35-40% sui costi di manutenzione del lastrico su un orizzonte quinquennale.
5.1 Trend 2026: Fotovoltaico e Nuovi Usi del Lastrico Solare
- Impianti fotovoltaici sul lastrico comune: la crescente diffusione di impianti FV sulle coperture condominiali introduce nuovi profili di responsabilita’. La delibera che autorizza l’installazione deve disciplinare l’accesso per la manutenzione, la ripartizione dei proventi, e — crucialmente — la responsabilita’ per i danni derivanti dall’installazione: la perforazione della guaina per il passaggio dei cavi e la posa dei supporti sono interventi ad alto rischio per l’impermeabilizzazione. La Cassazione (sentenza n. 20548/2025) ha chiarito che la concessione del lastrico comune a terzi richiede il consenso unanime dei condOmini.
- Verde pensile e tetti verdi: l’uso del lastrico per la realizzazione di giardini pensili richiede una guaina impermeabilizzante di qualita’ superiore con strato anti-radici, e un sistema di drenaggio adeguato. Il peso aggiuntivo richiede una verifica strutturale preliminare. L’assemblea deve deliberare l’intervento come innovazione (art. 1120 c.c.) con le maggioranze qualificate previste.
- Sismabonus e lastrico: gli interventi di adeguamento sismico che interessano la copertura dell’edificio possono includere il rifacimento del lastrico come parte integrante del progetto strutturale. In questo caso, le spese seguono il piano di ripartizione specifico del Sismabonus, che puo’ differire dal criterio art. 1126 c.c. E’ essenziale che il tecnico progettista individui con precisione la quota attribuibile all’impermeabilizzazione vs quella attribuibile all’adeguamento strutturale.
Domande Frequenti sul Lastrico Solare in Condominio
| Chi paga il rifacimento del lastrico solare in condominio? |
| Se il lastrico e’ ad uso comune, le spese si ripartiscono tra tutti i condOmini in base ai millesimi di proprieta’ (art. 1123 c.c.). Se invece il lastrico e’ ad uso esclusivo di uno o piu’ condOmini (o di proprieta’ esclusiva), si applica l’art. 1126 c.c.: 1/3 della spesa e’ a carico del soggetto che ne ha l’uso esclusivo, i restanti 2/3 sono a carico dei condOmini le cui unita’ immobiliari si trovano nella proiezione verticale del lastrico (non tutti i condOmini dell’edificio, ma solo quelli coperti da quella superficie). La delibera assembleare che approva i lavori deve specificare la corretta ripartizione, altrimenti e’ impugnabile. |
| Chi e’ responsabile delle infiltrazioni dal lastrico solare? |
| La responsabilita’ dipende dall’uso e dalla natura del lastrico. Se il lastrico e’ comune, il condominio (in persona dell’amministratore) e’ responsabile per i danni da infiltrazione ai sensi dell’art. 2051 c.c. (responsabilita’ del custode). Se il lastrico e’ ad uso esclusivo di un singolo condOmino, la responsabilita’ si ripartisce: il proprietario/utente esclusivo risponde per la quota di 1/3 (il suo mancato contributo alla manutenzione), il condominio per la quota di 2/3. La Cassazione n. 28528/2025 ha confermato che anche il condOmino danneggiato dall’infiltrazione deve comunque contribuire alla sua quota dei 2/3 per il rifacimento. |
| L’amministratore puo’ ordinare lavori urgenti sul lastrico senza assemblea? |
| Si, nei casi di urgenza conclamata (infiltrazioni attive che si stanno aggravando, rischio per la struttura o per la salute dei residenti). L’art. 1135, comma 2 c.c. autorizza l’amministratore a ordinare interventi di manutenzione straordinaria urgenti senza preventiva delibera assembleare, con obbligo di riferire nella prima assemblea successiva. L’amministratore deve pero’ documentare l’urgenza (perizia tecnica, documentazione fotografica) e contenere l’intervento al minimo necessario per fermare il danno. Per i lavori di rifacimento completo, e’ sempre necessaria la delibera assembleare. |
| Balcone e lastrico solare: le regole sono le stesse? |
| No. I balconi aggettanti — quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio senza svolgere funzione di copertura per le unita’ sottostanti — non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 1126 c.c. Per i balconi aggettanti, la Cassazione (sentenza n. 27846/2023) ha stabilito che le spese di manutenzione e riparazione gravano esclusivamente sul proprietario del piano corrispondente. Le uniche parti del balcone che possono rientrare nella gestione condominiale sono quelle che svolgono funzione estetica per la facciata comune (frontalini, parapetti, rivestimenti). Al contrario, le terrazze a livello che fungono da copertura per i locali sottostanti sono equiparate ai lastrici solari e soggette all’art. 1126 c.c. |
| Come si ripartisce la spesa del lastrico solare tra i condomini del piano sottostante? |
| La quota dei 2/3 non si distribuisce in parti uguali tra i condOmini sottostanti, ne’ in base alla tabella millesimale generale del condominio. Secondo la Cassazione n. 11484/2017 e le successive pronunce, i 2/3 si ripartiscono esclusivamente tra i condOmini le cui unita’ si trovano nella proiezione verticale del lastrico, in proporzione al valore del loro piano o della porzione di piano. I condOmini di corpi di fabbrica diversi, non coperti da quel lastrico, non partecipano alla spesa. Per questa ripartizione e’ quasi sempre necessaria una perizia tecnica che mappi con precisione le unita’ coperte e costruisca una tabella millesimale specifica per il lastrico. |
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Fonti citate nell’articolo
- Art. 1117, 1123, 1126 c.c. — natura giuridica e ripartizione spese lastrici solari
- Cassazione n. 28528/2025 — ripartizione 1/3 – 2/3; il condomino danneggiato non e’ esonerato dal contribuire
- Cassazione n. 27846/2023 — balconi aggettanti: non si applica art. 1126 c.c.
- Cassazione n. 20548/2025 — concessione lastrico comune a terzi: necessario consenso unanime
- Cassazione n. 11484/2017 e n. 12578/2017 — i 2/3 gravano solo sui condomini nella proiezione verticale del lastrico
- Cassazione n. 9388/2023 — nullita’ delibera senza fondo speciale contestuale
- Tribunale di Roma n. 6278/2026 — il criterio art. 1126 si applica all’intera superficie, anche aggettante
- Tribunale di Grosseto n. 159/2025 — il lastrico deve avere reale funzione di copertura per applicare art. 1126
- Cassazione n. 5484/2026 — responsabilita’ integrale dell’amministratore per omessa attivazione
- D.Lgs. 28/2010 — mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali
- BibLus-ACCA (gennaio 2026) — lastrico solare: significato, normativa e caratteristiche
- BibLus-ACCA (agosto 2025) — ripartizione spese lastrico solare: art. 1126 c.c.
- Studio Legale Olivieri (marzo 2026) — ATP e mediazione nelle infiltrazioni da lastrico solare
- Studio Legale De Fenu (2025) — ripartizione spese lastrico solare: la suddivisione analitica dei costi
- La Legge per Tutti (aprile 2026) — infiltrazioni: il condomino danneggiato paga comunque le spese di ripristino
