L’efficienza energetica degli edifici condominiali e’ la misura della capacita’ di un condominio di soddisfare il proprio fabbisogno di riscaldamento, raffreddamento, acqua calda e illuminazione con il minimo consumo di energia primaria. Nel contesto normativo europeo, e’ espressa attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che classifica gli edifici in classi dalla A4 alla G in base all’indice di prestazione energetica globale (EPgl). In Italia, secondo i dati ENEA e MCE Lab (2026), oltre il 60% degli immobili residenziali si colloca nelle classi E, F o G — le classi a piu’ alta dispersione energetica e maggiore costo di gestione per i residenti.
Questa inefficienza non e’ un dato estetico: si traduce in bollette piu’ alte per i condOmini, in valori immobiliari inferiori — fino al 40% in meno per gli immobili in classe G rispetto a quelli in classe A/B, secondo lo studio ENEA e MCE Lab 2026 — e in un progressivo deterioramento del patrimonio edilizio che anticipera’ le scadenze imposte dalla Direttiva Case Green europea (EPBD III), con l’obiettivo di eliminare gli edifici in classe G entro il 2030 e in classe F entro il 2033. Il 2026 e’ un anno strategico per intervenire: il quadro delle agevolazioni fiscali e’ ancora generoso (50-75% di detrazione per la maggior parte degli interventi), ma la finestra si restringe: dal 2027 le aliquote ordinarie scendono al 36% e poi al 30%.
Questo articolo risponde alle domande fondamentali: cosa sono le agevolazioni disponibili nel 2026 e cosa e’ rimasto dopo il Superbonus, perche’ il 2026 e’ la finestra da non perdere, chi puo’ accedere alle detrazioni, quando le delibere assembleari devono essere adottate per rispettare i calendari fiscali, e come presentare il piano energetico all’assemblea condominiale in modo che le decisioni siano prese con consapevolezza e consenso. Per il quadro operativo sulla gestione dei lavori straordinari si rimanda al servizio Gestione Lavori Straordinari EGIM.
1. Il Panorama delle Agevolazioni Energetiche Condominiali nel 2026
Con la Legge di Bilancio 2026, il sistema degli incentivi edilizi ha subito una stabilizzazione strutturale rispetto al decennio precedente: il Superbonus ordinario (110%) e’ definitivamente esaurito, il Bonus Facciate non e’ stato rinnovato, e le agevolazioni straordinarie sono state riassorbite nelle detrazioni ordinarie. Il risultato e’ un panorama piu’ prevedibile e meno generoso rispetto agli anni dei grandi incentivi, ma comunque significativo — soprattutto per i condomini, che mantengono aliquote maggiorate rispetto alle singole unita’ immobiliari per gli interventi sulle parti comuni. Il quadro normativo conferma le stesse percentuali del 2025 senza il previsto decalage (Infobuildenergia, aprile 2026).
| Agevolazione | Aliquota (1a casa) | Aliquota (altre) | Tetto di spesa | Scadenza attuale |
| Bonus Ristrutturazione (art. 16-bis TUIR) | 50% | 36% | 96.000 euro/unita’ | 2026 (al 36%/30% dal 2027) |
| Ecobonus — cappotto e isolamento | 65% | 65% | 60.000 euro | 2026 |
| Ecobonus — infissi e serramenti | 50% | 50% | 60.000 euro | 2026 |
| Ecobonus — caldaia condensazione cl. A | 50% | 50% | 30.000 euro | 2026 |
| Ecobonus — pompa di calore / solare termico | 65% | 65% | 30.000 euro | 2026 |
| Ecobonus parti comuni condominio (>2 classi) | 75% | 75% | 40.000 euro/unita’ | 2026 |
| Ecobonus condominio + Sismabonus combinato | 80-85% | 80-85% | 136.000 euro/unita’ | 2026 (zone sismiche 1-2-3) |
| Sismabonus ordinario | 50% | 36% | 96.000 euro/unita’ | 2026 |
| Bonus barriere architettoniche | 75% | 75% | 50.000 euro (condominio) | Fino al 2030 |
| Conto Termico 3.0 (GSE) | Non detrazione: contributo diretto | — | Variabile per intervento | Continuo |
Tabella 1 — Panoramica agevolazioni fiscali efficienza energetica condominio 2026. Fonti: Legge di Bilancio 2026, Agenzia delle Entrate, BibLus (aprile 2026), CAF Centro Fiscale.
Due elementi meritano un’analisi specifica per la loro importanza nel contesto condominiale. Il primo e’ l’Ecobonus al 75% per le parti comuni: quando gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni di un condominio migliorano la prestazione energetica dell’intero edificio di almeno due classi, la detrazione sale al 75% (dal 65% base). E’ un incentivo che premia la visione di sistema — non l’intervento isolato, ma il piano integrato che porta l’edificio a una classe energetica significativamente migliore. Il secondo elemento e’ il Conto Termico 3.0 del GSE: non e’ una detrazione IRPEF ma un contributo diretto erogato dal Gestore dei Servizi Energetici per installazione di pompe di calore, solare termico, biomassa e sistemi di ventilazione meccanica controllata. Puo’ essere cumulato con le detrazioni su interventi diversi ed e’ accessibile anche dai soggetti a basso IRPEF — il che lo rende prezioso per i condOmini pensionati o con redditi bassi.
Attenzione a un cambiamento strutturale introdotto nel 2024 e confermato nel 2026: sconto in fattura e cessione del credito non sono piu’ disponibili per i nuovi interventi Ecobonus (ad eccezione dei territori colpiti dai sismi del 2009 e 2016, dove il Superbonus al 110% rimane in vigore con cessione del credito). Tutti gli interventi devono essere pagati direttamente dal contribuente tramite bonifico parlante, con detrazione IRPEF spalmata in 10 anni. Questo cambia radicalmente la pianificazione finanziaria del condominio: il fondo speciale deve coprire l’intera spesa, non piu’ solo la quota non rimborsata dallo sconto in fattura.
2. Come Accedere alle Detrazioni: Requisiti e Documentazione
L’accesso alle agevolazioni fiscali per l’efficienza energetica condominiale richiede il rispetto di un iter preciso: ogni passaggio mancante o eseguito nell’ordine sbagliato puo’ invalidare l’intera detrazione, con conseguenze che ricadono su tutti i condOmini. La tabella seguente illustra le otto fasi del processo, con le relative responsabilita’ e la documentazione prodotta.
| Fase | Attivita’ | Responsabile | Documento prodotto |
| 1 — Diagnosi | APE ante-operam (Attestato di Prestazione Energetica); diagnosi energetica dell’edificio; identificazione degli interventi prioritari | Tecnico abilitato (geometra/ingegnere/architetto) | APE ante-operam; diagnosi energetica |
| 2 — Progetto | Progetto esecutivo degli interventi; computo metrico; asseverazione tecnica dei requisiti minimi di trasmittanza | Tecnico abilitato | Progetto + computo metrico + asseverazione |
| 3 — Assemblea 1 | Presentazione della diagnosi e del progetto; delibera di incarico al tecnico per il progetto esecutivo e raccolta preventivi | Amministratore | Verbale delibera esplorativa |
| 4 — Preventivi | Raccolta di almeno 3 preventivi su computo metrico comune; analisi comparativa | Amministratore + tecnico | Tabella comparativa preventivi |
| 5 — Assemblea 2 | Scelta impresa; delibera lavori; costituzione fondo speciale; approvazione tabella millesimale; conferimento mandato all’amministratore per contratto | Amministratore | Verbale delibera lavori + fondo speciale |
| 6 — Contratto e cantiere | Firma contratto d’appalto; avvio cantiere; pagamenti con bonifico parlante; SAL periodici | Amministratore + D.L. | Contratto, SAL, bonifici, fatture |
| 7 — Comunicazione ENEA | Trasmissione scheda descrittiva e APE post-operam entro 90 giorni dalla fine lavori | Tecnico abilitato | Scheda ENEA + APE post-operam |
| 8 — Dichiarazione dei redditi | Comunicazione ai condomini della quota detraibile pro-capite per l’anno d’imposta; comunicazione AE entro 16 marzo | Amministratore + consulente fiscale | Certificazione quote detraibili per condomino |
Tabella 2 — Iter per accesso alle detrazioni energetiche condominiali nel 2026. Fonti: art. 16-bis TUIR, DL 63/2013, DM requisiti minimi MISE, D.M. 150/2023.
2.1 Requisiti Tecnici degli Interventi
Per accedere all’Ecobonus — a differenza del Bonus Ristrutturazione ordinario — gli interventi devono rispettare requisiti tecnici minimi specifici. Il principale e’ il rispetto dei valori di trasmittanza termica previsti dal Decreto Requisiti Minimi del MISE (aggiornamento 2015): ogni intervento di isolamento (cappotto, infissi, copertura) deve raggiungere valori di trasmittanza U (W/m²K) inferiori alle soglie fissate per la zona climatica dell’edificio. Per i condomini di Roma (zona D), i valori limite per le pareti perimetrali sono ad esempio 0,27-0,34 W/m²K. Questi valori devono essere asseverati da un tecnico abilitato prima dell’inizio dei lavori: senza asseverazione, la detrazione decade.
Per le pompe di calore e i sistemi di riscaldamento, l’Ecobonus richiede che il nuovo impianto sia classificato almeno A+ per il riscaldamento. Dal 2025, le caldaie a gas tradizionali non sono piu’ incentivabili con l’Ecobonus (sono incentivabili solo con il Bonus Ristrutturazione 50%). L’Ecobonus esclude anche l’installazione di impianti fotovoltaici (che seguono una normativa distinta) e gli impianti alimentati esclusivamente da combustibili fossili.
2.2 Documentazione Obbligatoria: la Checklist Completa
| Documentazione obbligatoria per l’Ecobonus condominiale 2026
• APE ante-operam: Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio prima dei lavori, redatto da tecnico abilitato • APE post-operam: APE dopo i lavori, che attesta il miglioramento energetico conseguito (obbligatorio per Ecobonus) • Asseverazione tecnica: dichiarazione del tecnico che attesta la conformita’ ai requisiti minimi di trasmittanza • Computo metrico con separazione delle voci: distinto per parti soggette all’Ecobonus vs parti non agevolabili • Verbale assembleare con delibera lavori: prova del consenso condominiale e della costituzione del fondo speciale • Fatture intestate al condominio (non ai singoli condomini): la spesa deve essere documentata a nome del condominio • Bonifici parlanti: pagamenti con indicazione del codice fiscale del condominio, P.IVA dell’impresa e riferimento normativo (art. 1, commi 344-349, L. 296/2006) • Comunicazione ENEA: trasmissione telematica al portale detrazionifiscali.enea.it entro 90 giorni dalla fine lavori • Comunicazione Agenzia delle Entrate: trasmessa dall’amministratore entro il 16 marzo per le spese dell’anno precedente • Conservazione documentale per 10 anni: tutte le fatture, bonifici, asseverazioni e comunicazioni devono essere archiviate |
2.3 Il Ruolo dell’Amministratore nel Processo
L’amministratore e’ il soggetto giuridico centrale nell’accesso alle detrazioni energetiche condominiali: gestisce il conto corrente del condominio da cui partono i bonifici parlanti, convoca e fa deliberare l’assemblea, firma il contratto d’appalto con l’impresa, riceve le fatture intestate al condominio e trasmette entro il 16 marzo la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con le quote detraibili per ciascun condOmino. Un errore in qualsiasi di questi passaggi — un bonifico senza il codice fiscale corretto, una comunicazione ENEA tardiva, una fattura intestata al condOmino invece che al condominio — puo’ far perdere la detrazione all’intero condominio, con possibili azioni di risarcimento verso l’amministratore inadempiente.
Come sottolineato da un’analisi K-REO (aprile 2026) sugli obblighi dell’amministratore nel 2026, la perdita del contributo per errori di rendicontazione o ritardi imputabili alla gestione espone l’amministratore a richieste di risarcimento per danno emergente: la perdita del bonus e’ quantificabile, documentabile e «perfettamente azionabile in giudizio da parte dei condOmini». Il che rende il rispetto rigoroso dell’iter documentale non solo un obbligo professionale ma anche una tutela dell’amministratore stesso.
3. Gli Interventi che Generano il Maggiore Risparmio Energetico
Non tutti gli interventi di efficienza energetica hanno lo stesso rapporto costo-beneficio. La scelta degli interventi da prioritizzare deve partire da una diagnosi energetica dell’edificio — un’analisi tecnica che identifica le maggiori fonti di dispersione termica e il potenziale di miglioramento per ciascun tipo di intervento. In via generale, i tre interventi con il piu’ alto impatto sul profilo energetico di un condominio italiano sono il cappotto termico esterno, la sostituzione degli infissi e la modernizzazione dell’impianto di riscaldamento.
| Intervento | Risparmio annuo stimato (unita’) | Guadagno classi energetiche | Costo indicativo (100 m2 condominio) | Detrazione max applicabile |
| Cappotto termico esterno | 20-30% sul riscaldamento | +2/+3 classi | 8.000-15.000 euro/unita’ | Ecobonus 65-75% |
| Sostituzione infissi (doppio/triplo vetro) | 150-350 euro/anno | +1/+2 classi | 3.000-6.000 euro/unita’ | Ecobonus 50% |
| Sostituzione caldaia centralizzata con pompa di calore | 40-60% sul riscaldamento | +1/+3 classi | 2.000-5.000 euro/unita’ (quota) | Ecobonus 65% |
| Impianto solare termico (acqua calda) | 60-80% fabbisogno ACS | +1 classe | 800-1.500 euro/unita’ (quota) | Ecobonus 65% |
| Impianto fotovoltaico condominiale | 30-50% fabbisogno elettrico parti comuni | +1 classe | 1.500-3.000 euro/unita’ (quota) | Bonus Ristrutturazione 50% |
| Intervento combinato cappotto + infissi + pompa di calore | Fino al 70% sui consumi totali | +3/+5 classi | 12.000-25.000 euro/unita’ | Fino al 80-85% (Ecosis) |
Tabella 3 — Risparmio energetico per tipologia di intervento e detrazione massima applicabile. Fonti: ENEA/MCE Lab 2026; Enpal (aprile 2026); Baumit; quantocosta.info (marzo 2026).
3.1 Cappotto Termico: il Re degli Interventi Energetici
Il cappotto termico esterno e’ l’intervento con il maggiore impatto strutturale sull’efficienza energetica: riduce le dispersioni di calore fino al 40% (dati Baumit), con un risparmio annuo sulla bolletta di riscaldamento del 20-30%. Secondo lo studio ENEA e MCE Lab del 2026, un immobile che passa dalla classe G alla classe B per effetto di un cappotto termico e sostituzione infissi registra un incremento di valore di fino al 45%. Per un condominio, l’intervento ha un’ulteriore vantaggi: il costo unitario per appartamento e’ del 15-20% inferiore rispetto a un’unita’ unifamiliare, grazie all’economia di scala su ponteggi e manodopera (quantocosta.info, marzo 2026).
Dal punto di vista fiscale, il cappotto termico su parti comuni condominiali accede all’Ecobonus al 65%, che sale al 75% se l’intervento migliora la classe energetica di almeno due livelli. Per un condominio di medie dimensioni (20 appartamenti) con costo del cappotto di €300.000 totali, la detrazione al 75% su 10 anni vale €22.500 per condomino da spalmare in 10 anni — un risparmio fiscale significativo su qualsiasi base IRPEF.
3.2 Impianti di Riscaldamento: la Transizione verso le Pompe di Calore
La sostituzione della caldaia centralizzata con una pompa di calore aria-acqua e’ l’intervento con il maggiore impatto sui consumi energetici: le pompe di calore hanno un’efficienza 3-4 volte superiore alle caldaie a gas — per ogni kWh di energia elettrica consumata, producono 3-4 kWh di energia termica — con un risparmio stimato del 40-60% sui costi di riscaldamento (Enpal, aprile 2026). Dal 2025, le caldaie a gas tradizionali sono uscite dall’Ecobonus; le pompe di calore mantengono invece la detrazione al 65% e accedono al Conto Termico 3.0.
Per i condomini, la transizione agli impianti a pompa di calore richiede un’attenta analisi tecnica preliminare: la compatibilita’ dell’impianto esistente (radiatori vs pavimento radiante), l’adeguatezza dell’impianto elettrico a supportare il maggior carico, la disponibilita’ di spazio per le unita’ esterne. In alcuni casi, la soluzione ibrida caldaia-pompa di calore — che combina le due tecnologie attivando la pompa di calore quando le temperature esterne lo permettono e la caldaia a gas nelle giornate piu’ fredde — rappresenta il compromesso piu’ praticabile nei condomini con impianti esistenti difficili da sostituire integralmente.
| Caso Studio — Piano di efficientamento energetico integrato: condominio 45 unita’ (Roma, Monteverde)
• Punto di partenza: APE ante-operam in classe E. Costi di riscaldamento medi per appartamento: €1.800/anno. Assemblea bloccata su proposta cappotto termico per 2 anni per mancanza di consenso sulla spesa. • Approccio EGIM: diagnosi energetica professionale con identificazione degli interventi per ordine di priorita’ e ROI; presentazione assembleare con simulazione del costo netto post-detrazione e del risparmio annuo per unita’; tabella millesimale specifica per le parti comuni. • Interventi deliberati: cappotto termico esterno (€220.000 totali, detrazione 75%) + sostituzione caldaia centralizzata con pompa di calore ibrida (€85.000, detrazione 65%) + isolamento copertura (€40.000, detrazione 65%). • Risultati attesi: APE post-operam in classe B (da E a B = 3 classi). Risparmio medio per appartamento: da €1.800 a €650/anno (-64%). Detrazione media per condomino su 10 anni: €4.200/anno IRPEF. Incremento valore stimato: +22%. • Iter: due assemblee, fondo speciale €345.000, comunicazione ENEA completata. Cantiere avviato febbraio 2026. • Link: evoluzionegestioni.it/area-tecnica/gestione-lavori-straordinari/ |
4. Come Presentare il Piano Energetico all’Assemblea Condominiale
Il principale ostacolo all’approvazione di un piano di efficientamento energetico in assemblea non e’ tecnico: e’ comunicativo. I condOmini percepiscono il costo immediato — la spesa da fronteggiare oggi — senza avere una visione chiara del beneficio — il risparmio sulle bollette per i prossimi 15-20 anni, l’incremento di valore dell’immobile, la detrazione IRPEF che riduce l’esborso netto. Costruire una presentazione efficace per l’assemblea richiede di tradurre il linguaggio tecnico-fiscale in numeri comprensibili per ciascun condOmino: quanto pago io, quanto risparmio io, e quando recupero l’investimento.
4.1 La Struttura della Presentazione Assembleare
- APE ante-operam commentata: mostrare la classe attuale dell’edificio e i consumi medi annui per appartamento. Tradurre la classe energetica in bollette: un appartamento in classe G paga mediamente il doppio di uno in classe B.
- Piano degli interventi per priorita’: presentare gli interventi come un piano organico con ROI crescente, non come spese isolate. Mostrare che il cappotto + pompa di calore + isolamento copertura raggiungono il 75% di detrazione, mentre il solo infisso si ferma al 50%.
- Tabella costo netto per condomino: per ciascun condomino, il costo totale meno la detrazione IRPEF spalmata su 10 anni, meno il risparmio sulle bollette. In molti casi l’intervento si autopaga in 7-12 anni.
- APE post-operam simulata: la classe energetica attesa dopo gli interventi e l’impatto stimato sul valore di mercato dell’immobile.
- Calendario operativo: progettazione e pratiche (1-2 mesi), prima assemblea per indirizzo (1 mese), raccolta preventivi (1 mese), seconda assemblea per delibera (1 mese), cantiere (3-6 mesi). Con avvio in autunno 2026 i lavori si concludono entro l’estate 2027.
EGIM supporta gli amministratori partner nella preparazione di questa documentazione pre-assembleare, dalla simulazione degli scenari fiscali alla produzione della tabella costo-beneficio per singolo condOmino, fino alla gestione dell’assemblea con supporto tecnico in sala. Il servizio di Gestione Assemblee e Deleghe EGIM include la predisposizione del materiale informativo per le assemblee straordinarie su lavori di riqualificazione energetica.
4.2 Rispondere alle Obiezioni piu’ Frequenti in Assemblea
- ‘Non ho l’IRPEF sufficiente per recuperare la detrazione’: Il Conto Termico 3.0 del GSE e’ un’alternativa non IRPEF per alcuni interventi (pompe di calore, solare termico). Inoltre, la quota di detrazione IRPEF non recuperata non si perde: si trasferisce agli eredi in caso di decesso del contribuente.
- ‘Siamo in una classe energetica bassa, i lavori costeranno troppo’: E’ vero l’opposto: piu’ bassa e’ la classe di partenza, piu’ alto e’ il potenziale di risparmio e piu’ probabile e’ il raggiungimento dei 2 salti di classe necessari per il 75% di detrazione.
- ‘Meglio aspettare il 2027 per vedere se i bonus migliorano’: Le aliquote 2027 scenderanno al 36% per tutti (dal 50% attuale) e al 30% dal 2028. Non esiste un segnale che i bonus tornino a salire. La finestra del 50-75% si chiude alla fine del 2026.
- ‘Non voglio immobilizzare la liquidita’ per mesi’: Con un piano di SAL (stati di avanzamento lavori) ben strutturato, il condominio paga progressivamente in funzione dell’avanzamento del cantiere, non tutta la somma in anticipo. Il fondo speciale viene costituito gradualmente.
5. Trend 2026: il Futuro dell’Efficienza Energetica Condominiale
- Direttiva Case Green (EPBD III) e deadline 2030/2033: la direttiva europea EPBD III impone agli Stati membri di portare gli edifici residenziali piu’ energivori alla classe E entro il 2030 e alla classe D entro il 2033. Sebbene l’Italia non abbia ancora recepito la direttiva con misure vincolanti per i privati, il trend e’ inequivocabile: gli immobili non efficienti perderanno valore e potrebbero incontrare restrizioni di finanziabilita’ bancaria (mutui green). Agire nel 2026 significa anticipare questa pressione normativa.
- Mutui green e valore immobiliare: alcune banche offrono gia’ mutui a tassi agevolati per l’acquisto di immobili in classe A o B. Lo studio ENEA/MCE Lab 2026 documenta un premium price di fino al 45% per gli appartamenti in classe A/B rispetto alla classe G. L’efficientamento energetico e’ sempre piu’ una leva di valorizzazione immobiliare, non solo un risparmio sulle bollette.
- Comunita’ Energetiche Rinnovabili (CER) condominiali: il Decreto MASE sulle CER (recepimento Direttiva UE 2018/2001) consente ai condomini di costituire comunita’ energetiche rinnovabili con accesso agli incentivi GSE per la condivisione dell’energia da fonti rinnovabili. E’ un modello che abbina il fotovoltaico condominiale alla gestione condivisa dell’energia prodotta, con incentivi aggiuntivi rispetto al solo autoconsumo.
- Digital twin e pianificazione energetica: i gestionali di nuova generazione integrano strumenti di simulazione energetica che consentono di costruire scenari pluriennali di risparmio per ciascun tipo di intervento, rendendo molto piu’ efficace la presentazione all’assemblea e la pianificazione del fondo speciale.
Domande Frequenti sull’Efficienza Energetica nei Condomini nel 2026
| Quali bonus sono disponibili nel 2026 per i lavori energetici in condominio? |
| Nel 2026 i principali incentivi per l’efficienza energetica nei condomini sono: l’Ecobonus al 50% (infissi, caldaie classe A) o al 65% (cappotto, pompe di calore, solare termico) — che sale al 75% se i lavori migliorano la classe energetica del condominio di almeno due livelli; il Bonus Ristrutturazione al 50% (prima casa) o 36% per le parti comuni; il Sismabonus al 50-36%; il Bonus barriere architettoniche al 75% fino al 2030; e il Conto Termico 3.0 del GSE (contributo diretto, non detrazione IRPEF). Dal 2027 le aliquote scendono al 36% e poi al 30%: il 2026 e’ l’ultima finestra per le percentuali piu’ alte. |
| Come si ripartisce la spesa per l’efficienza energetica tra i condomini? |
| Le spese per gli interventi energetici sulle parti comuni (cappotto, caldaia centralizzata, isolamento copertura) si ripartiscono tra i condomini in base alle tabelle millesimali di proprieta’ (art. 1123 c.c.) per la quota condominiale degli interventi. La detrazione IRPEF spetta a ciascun condomino in proporzione alla sua quota millesimale di partecipazione alla spesa. L’amministratore trasmette entro il 16 marzo di ogni anno la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con l’importo detraibile per ciascun condomino, che lo utilizza nella dichiarazione dei redditi. |
| E’ necessaria la delibera assembleare per accedere all’Ecobonus condominiale? |
| Si. Gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni di un condominio richiedono la delibera dell’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 26 della Legge 10/1991 (aggiornato): la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi in prima convocazione, con maggioranze ordinarie in seconda convocazione. Per lavori di rilevante entita’ si applicano le maggioranze rafforzate dell’art. 1136 c.c. La delibera deve essere adottata prima dell’inizio dei lavori e deve prevedere la contestuale costituzione del fondo speciale. |
| Cosa cambia nel 2027 per i bonus energetici condominiali? |
| Dal 1° gennaio 2027, le aliquote dei principali bonus edilizi (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus) scendono: per la prima casa dal 50% al 36%; per le altre abitazioni dal 36% al 30%; per le parti comuni condominiali si prevede un’allineamento verso il basso rispetto alle attuali percentuali maggiorate. Il 2026 e’ quindi l’ultima annualita’ in cui e’ possibile accedere al 50-75% di detrazione sugli interventi piu’ comuni. Per sfruttare le aliquote 2026, i lavori devono essere iniziati e le spese sostenute entro il 31 dicembre 2026. |
| Con quale maggioranza l’assemblea deve deliberare l’installazione di un cappotto termico? |
| L’installazione del cappotto termico sulle parti comuni di un condominio e’ generalmente qualificabile come intervento di manutenzione straordinaria con finalita’ di risparmio energetico. In base all’art. 26 della Legge 10/1991, per le innovazioni finalizzate al risparmio energetico basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi). Se il cappotto include modifiche all’estetica dell’edificio (cambio di colore, materiali), potrebbe essere necessario considerare anche le norme sul decoro architettonico e, in alcuni casi, il titolo edilizio (CILA o SCIA). E’ sempre consigliabile una consulenza tecnica prima della convocazione dell’assemblea. |
| Stai valutando un piano di efficientamento energetico per il tuo condominio?
EGIM supporta gli amministratori in ogni fase del processo: dalla diagnosi energetica alla delibera assembleare, dalla gestione del cantiere alla comunicazione ENEA e alla certificazione delle quote detraibili per ciascun condomino. Gestiamo 680 condomini a Roma e nel Lazio con 40 professionisti specializzati. Approfondisci il servizio EGIM sui lavori straordinari: evoluzionegestioni.it/area-tecnica/gestione-lavori-straordinari/ Contatta EGIM per una consulenza: evoluzionegestioni.it/contatti |
Fonti citate nell’articolo
- Legge di Bilancio 2026 — conferma aliquote Ecobonus, Bonus Ristrutturazione, Sismabonus 50-36%
- BibLus-ACCA (aprile 2026) — Bonus Edilizi 2026: guida veloce alle detrazioni fiscali
- Infobuildenergia (aprile 2026) — Bonus edilizi 2026: tutte le detrazioni per la casa
- CAF Centro Fiscale (febbraio 2026) — Ecobonus condominio: 70-75% parti comuni, 80-85% Ecosis
- ENEA e MCE Lab (2026) — immobili in classe A/B valgono fino al 45% in piu’ rispetto alla classe G
- ENEA (ottobre 2024) — rapporto Superbonus: condomini 27,1% delle asseverazioni, 134.415 edifici
- Baumit — cappotto termico esterno: riduzione dispersioni di calore fino al 40%
- quantocosta.info (marzo 2026) — cappotto termico condominio: Ecobonus 65-75%; risparmio 15-20% in condominio
- Enpal (aprile 2026) — riqualificazione energetica 2026: risparmio annuo per intervento
- pgcasa.it (aprile 2026) — bonus isolamento termico 2026: aliquote e requisiti
- K-REO (aprile 2026) — obblighi amministratore condominio 2026: rischi per errori di rendicontazione
- studioingab.it (gennaio 2026) — bonus edilizi 2026: aliquote 36-50%, scadenza 2026 e decalage 2027
- Direttiva Case Green (EPBD III) — obiettivi 2030/2033 per classi energetiche edifici residenziali
